Obdobje pred pojavom covida (vse do leta 2019) je eno najbolj plodnih v zgodovini. Gre za deset letni bikovski trend, ki je po svojem trajanju prehitel tistega iz leta 1990. V tem odboju se je indeks S&P 500 povečal za kar 330%. H gospodarski prosperiteti je pripomoglo tudi sinhrono delovanje centralnih bank, ki so obrestne mere na letni ravni držale nekje okoli dveh procentov. Nizke obrestne mere, ugodna gospodarska klima ter nizka stopnja brezposelnosti pa so za seboj potegnile tudi ugodna posojila, ki so potrošnikom v večji meri olajšala nakup nepremičnine. Po veliki gospodarski krizi iz leta 2008 ter ohlajanju nepremičninskega trga, tako v ZDA kot tudi na domačem trgu, je le ta v letu 2017 doživel ponovno raven iz leta 2007. Po podatkih geodetske uprave RS, je vrednost nepremičninskega trga v omenjenem letu znašala okoli 2,3 milijarde eurov. Za kvadratni meter stanovanja v Ljubljani je bilo potrebno odšteti 2400 EUR, za kvadratni meter stanovanja v Kopru pa 2300 EUR. Kljub visokemu povpraševanju po nepremičninah, pa ponudba še vedno ni dohajala povpraševanja. Razlog gre iskati predvsem v povečanem obsegu prodaje zemljišč za gradnjo med leti 2015 ter 2017, ki pa se direktno ne odražajo na zniževanju povpraševanja. Vsak investicijski projekt tako potrebuje čas za realizacijo, kar se z zamikom kaže na nepremičninskem trgu.
Glede na ugodne okoliščine tako gospodarske kot socio – demografske ni bilo pričakovati večji pretresov. Kljub temu pa nas je ob koncu leta 2019 ter kasneje v letu 2020, zajela svetovna pandemija COVID – 19. Zgodovinsko gledano vsaki dobi prosperitete sledi kriza. To lahko vidimo na primeru Dot – com balona iz leta 2000, ki je prišel po drugem najdaljšem bikovskem trendu ter na primeru velike gospodarske krize iz leta 2008, ki je prišla po napihnjenem nepremičninskem balonu. V primeru COVID krize pa je bila stvar nekoliko drugačna, saj je v tem primeru v prvi vrsti šlo za zdravstveno krizo. Po hitri širitvi virusa po svetu je bilo pričakovati določene korekcije trga, ki so se zgodile 11. marca 2020, ko je udaril prvi val epidemije in trge poslal v območje medveda. Omenjeni trend se je presenetljivo na trgu obdržal zgolj 33 dni ter se po tem ponovno prelevil v bikovski trend. Kljub pandemiji večjega ohlajanja gospodarstva ni bilo, saj so se trgi na pandemijo hitro prilagodili. Še več, leto 2021 je bilo iz vidika trga vrednostnih papirjev v ZDA, eno najbolj plodnih. Nepremičninski trg, se je z razliko od ostalih naložbenih možnosti, vse bolj krepil in cene so poletele v nebo. Razlogov za to je več. Slovenci smo že tradicionalno zelo varčen narod, ki je v letu 2019 imel približno 20 milijard evrov depozitov, v letu 2022 pa se je ta številka povečala še za približno tri milijarde. Za omenjene, je bilo prelomno leto 2021, ko so slovenske poslovne banke, nad določenimi vrednostmi (odvisno od banke), pričele zaračunavati tako imenovane ležarine. Omenjene so slovenskega potrošnika, v izogib plačevanju ležarin, prisilile v določene naložbene podvige. Najmanj tvegana ter posledično tudi najbolj priljubljena investicija med Slovenci pa so od nekdaj nepremičnine. Povpraševanje se je tako močno povečalo, čemur se že tako okrnjena ter od COVID-a upehana gradbena industrija ni uspela prilagoditi, kar je posledično povzročilo vnovične dvige cen. Drugi razlog tiči v še vedno zelo dostopnih posojilih, z relativno ugodnimi obrestnimi merami, kar je prav tako pripomoglo k dvigu cen nepremičnin.
V drugi polovici leta 2021, se je tako že začelo govoriti o okrevanju gospodarstva po COVID krizi. Sem lahko štejemo predvsem vnovična sproščanja ukrepov, sproščanje logističnih povezav ter ponovno višjo gospodarsko rast. Vendar se je na drugi strani pričel pojavljati drug problem. Hitra gospodarska rast, v kombinacij s še vedno nekoliko okrnjenimi logističnimi povezavami in t.i. zero COVID politiko na Kitajskem, je v svetu pričela zviševati inflacijo, ki je bila pred letom 2022 na okoli 2% oziroma v določenih trenutkih tudi negativna . Analitiki so potrošnike merili s tezo, da je inflacija prehodne narave in da se bo do konca leta 2022 umirila ter ponovno stabilizirala. Prišlo pa je do prav nasprotnega scenarija. V začetku leta 2022 je bilo že jasno, da inflacija ni in ne bo prehodne narave, kar je vklopilo alarme na centralnih bankah po svetu. Svoje je prispevala še vojna v Ukrajini, s katero je predvsem Evropa zapadla v primež energetske krize. Prav tako z leto 2022 ne moremo več govoriti o sinhronem delovanju centralnih bank po svetu. Ameriški FED je pred strahom povišane inflacije pričel z zelo ostrim dvigovanjem obrestnih mer, čemur pa ni sledila evropska centralna banka (ECB). Razlog tiči predvsem v gospodarskem stanju, saj je le ta v ZDA še zelo razgret od leta 2021, Evropo pa pesti energetska kriza ter vojna v Ukrajini. Poleg inflacije so se s strani analitikov pričela delit mnenja glede recesije, ki jo večina pričakuje ob koncu leta 2022 oziroma z letom 2023. Kljub omenjenemu pa cene nepremičnin ne pojenjajo. ZDA so v začetku leta 2022 zabeležile historično ene najvišjih cen nepremičnin, k čemur so najbolj pripomogle občutne podražitve materialov. Prav tako so na historični ravni cene nepremičnin v Sloveniji, katerim ni videti konca. Omenjene so prav tako posledica splošne podražitve materialov kot tudi vse večjega razkola med ponudbo in povpraševanjem. Tukaj je potrebno omeniti, da so potrošniki, tako v Sloveniji kot tudi v ZDA, v veliko boljši finančni kondiciji, kot so bili pred gospodarsko krizo leta 2008. V primeru izogiba recesiji ter občutnemu znižanju inflacije, lahko v najboljšem primeru pričakujemo ohranjanje trenutnih cen.
Kljub temu pa je nekaj indikatorjev, da lahko v bodoče pričakujemo občutno znižanje le teh. Kot prvega bi izpostavili občutno zvišanje obrestnih mer, v primerjavi pred pandemijo ter v obdobju pandemije. Poslovne banke so v Sloveniji zaostrile pogoje za najem posojila ter dvignile obrestne mere kar potrošnika postavlja v slabši položaj, kot je to bilo, še ne pol leta nazaj. Kot se je potrebno zavedati, da inflacija ostala in se še krepi kar močno vpliva na realni dohodek potrošnika ter ga sili v racionalno obnašanje. V ospredje to tako postavljeni nujni stroški in ne dolgoročne ter srednjeročne naložbe. Kot zadnji dejavnik pa bi izpostavili negotovo prihodnost, ki v večji meri, po mnenju analitikov, nakazuje na recesijo.